管理組合コンサルタント　　井　伊　　　弘

　ご相談をいただいたマンション管理組合さんの長期修繕・資金収支計画書を見させて頂きますと、例えば築２０年の時点での修繕積立金の積立残高が１人当たり６０万程（適正な積立額は１人当たり１２０万円程）となっております。

　 また、給排水管の維持管理において、築３５年時点程で給水管のサビによる水漏れ対策として給水管の交換工事等の必要な修繕項目が計上されていないものもあり、今後、必要な修繕を行なおうとすると、将来的に、ほとんどのマンション管理組合さんの修繕積立金の残高が不足することになり、管理会社が作成した長期修繕計画表にも、この先５年〜１０年先には修繕積立金の値上げが計上されており、それができなければ、今後、必要とされる修繕も出来ないままでいなければならない状況です。

　そのようなマンション管理組合さんの管理委託料と修繕積立金の残高を当社において６年ほど以前よりコンサルトし、管理体制および財務体質を改善したマンションと比べてみますと、管理委託料は６割近くは高く、修繕積立金の残高は半分程であります。

　したがいまして、このままの割高の管理委託費と割高の修繕工事費でいきますと、将来的には修繕積立金も幾度も値上げする必要があり、各世帯の家計にも多大の負担を強いることになります。

この理由は言うまでもなく、管理会社のマンション販売時のままの委託管理費と「お任せ」の日常修繕と大規模修繕工事が本当の入札が実施されていないために、修繕費があまりにも高くなっていることが原因しています。

また、今後、新居住者、空き家の増加、住民の高齢化、賃貸化、2代目区分所有者も増え、それに伴い色々な住民の方が住むことになりますが、管理組合の入居者に対するマンション生活の指導、状態に則した管理規約・使用細則（入札等実施細則・理事会運営細則・災害復旧細則・未収金回収細則・役員選任細則・駐輪場利用細則・ペット飼育細則）の改正及び制定等も行なわずにいるマンションにおいては、居住者の迷惑行為に対する管理組合の対応もままならない状態になり、生活ルールも守られず、住民トラブルも増えてきております。

昨今は危機管理についても管理組合で対応しなくてはならない時勢となっておりますが、不測の事態が発生した時、被害を最小限にし、少しでも早く立ち直るため、「地震発生時及び発生後の対応マニュアル（細則）」作成、「建物復旧細則」と震災訓練の実施、地震保険の加入、災害、事後時の「緊急連絡用住民名簿」作成を初めとした諸準備の対応が後手になっているマンションも多く見受けられます。

また、上述した諸問題に対応する組織として理事会が存在するわけですが、管理組合としては、1年毎の輪番制ということもあり現状の問題に対応しても適正な管理業務の改善を図ることは非常に困難なことであります。

そのような状況において、いままでマンション管理組合さんがマンション管理費の削減・大規模修繕工事を初めとした修繕費の削減等を相談しようとしても、マンション関連の業者は数多くありますが、マンション管理組合を支援をする本来の意味のコンサルタント会社はほとんどありませんでした。

したがいまして、当社では代表者が昭和６２年にマンションに住み、理事長を経験し、管理委託契約等を初めとした改善提案および大規模修繕工事において、修繕委員として理事長のお手伝をしましたが、そのマンション住民としての目線で、マンション管理業務主任者・宅地建物主任者・不動産コンサルティング・損害保険等の各種資格に関する知識と住宅建築会社30年の勤務を生かし、皆様のお役に立つことができるよう、会社設立致しました。