皆様のお陰をもちまして、当社も設立して15年目に入りました。設立当時は住宅・不動産会社30年の勤務を生かし、不動産・家づくりコンサルタントとして活動させて頂いておりました。
　
　マンションに住んでいた関係上、マンションの売買コンサルトを依頼され、マンション管理組合の方々よりマンション修繕の相見積もり業務を依頼され、従来と比較し修繕費が大幅に削減されるようになり、また、管理委託費の見直しの支援をさせていただき、管理委託費の大幅な削減及び管理会社変更のお手伝い・管理規約、使用細則作成（入札等実施細則・理事会運営細則・災害復旧細則・未収金回収細則・役員選任細則・駐輪場利用細則・ペット飼育細則）・建物劣化診断・長期修繕計画書作成等諸々のお手伝いをさせていただき、マンション管理コンサルタントとしてお役に立てさせて頂きました。
　
　その後、大手の管理会社さんより「コンサルタントは言うだけで、自分では言っている内容を実際に出来ないでしょ」といわれましたが、「修繕見積もりサービス業務」等をさせて頂いている管理組合さんから委託管理をしてくれないかとの要請があり、8年ほど前より、管理委託業務も行なうことになり、現在では「マンション管理改善の提案と支援」をコンセプトとし、当社「管理業務システム」に基づき管理組合コンサルタント会社のマンション管理委託業務として実践しお役に立てさせて頂くようになりました。　　
　
　当社で委託管理させていただいております築20年前後のマンション管理組合さんでは2年に1度、排水管高圧洗浄（1戸当り5,000円〜7,000円）及び水道メーター交換（1戸当り28,000円）を8年毎に実施し、長期修繕計画に基づき、6年前程に大規模修繕工事（1戸当り70万円前後）も1級建築士による入札にて住民推薦の地元業者で無事完了し、3年ほど前に相見積もりで、セキュリティインターホン設備（1戸当り13万円程）の一斉交換を終え、地デジ設備も改修しました。

また、管理外マンションの住民の方が、給水管の水漏れ相談に来られ、専門家に相談したところ、オゾン洗浄工事で給水管のぬめりは取れ、殺菌され、水は大変きれいになって衛生的であるとしているが、給水管の水漏れ防止コーティング工事（築20年頃）もしくは給水管の交換工事（築30年）を行なうことが有効ではないかとのことで、築18年の複数のマンションさんでは、給排水管の水漏れ防止のために「給排水管の維持管理」についてコンサルトさせて頂き、その結果、組合員の方の総意で第1回目の研磨ライニング工事（サビ防止工事1戸当り25万円程）を実施することとなり、管理組合コンサルタントとして豊橋地区のマンション建物・設備の維持管理のモデルにしたいと考えております。　　
　また、他のマンションではインターホン交換工事が延期されていましたが、その理由は積立金の大幅不足であり、当社の委託管理マンションの修繕積立金（１戸当り１2０万程）の半分程の修繕積立金の残高でした。　
　
　積立金が大幅に不足する理由としては管理費・管理委託費が高いことと、修繕工事費に管理会社の利益が20％〜30％近く、乗っているからです。管理委託費が元々高いところは当然ですが、管理委託費は適正な価格であっても、修繕工事でその分、収益をあげようとしますので、全体的には同じことです。　
　　
　マンションは築15年程より、建物・設備の経年劣化で管理会社の利益を乗せた修繕工事費の支出は多大なものになり、築２０年程〜築35年程の15年間で1戸当り430万円程の修繕費がかかり、このまま修繕積立金の値上げをしないとすると、築35年頃において、多くのマンションでは１戸当り５０万円〜８０万円の修繕積立金残高の膨大な不足となります。
　
　当社ではご相談頂いた築１3年頃のマンションさんが管理会社変更をした時、管理費を大幅削減し（１戸当り４，３００円とした）、その削減分５，２００円程を修繕積立金に廻し、修繕積立金を１戸当り14，7００円程とし、日常修繕においても相見積もり及び競争入札を実施し、また、設備取替え工事においては管理組合とメーカー・問屋との直接契約を行なうことより、修繕工事費を大幅削減し、築２０年の現在、修繕積立金残高は普通のマンションの2倍の1戸当り120万円以上となり、値上げなしても、築35年の時点においても資金収支は1戸当り60万円築50年では150万円の大幅黒字という状況です。
　　
　したがいまして、当社は管理組合支援センターとして、修繕積立金の全面的な値上げに頼らず、管理費と修繕工事費の大幅削減で、修繕積立金不足を解消できるコスト管理システムを構築しておりますので、貴マンションにおかれても当社の管理委託費の価格体系と長期修繕計画の修繕内容・修繕金額等を導入するために、是非、管理会社の変更及び導入を、ご検討して頂くよう宜しくお願い申し上げます。

　なお、当社の３５戸マンションの実例の30年間の長期修繕計画表と管理会社の変更に関しては「管理会社変更のフローチャート」を参考にして下さい。
　 また、管理組合コンサルタント業務にある「大幅な管理費削減」「修繕工事費の削減」「正しい長期修繕計画」等も是非、参考にして下さい。

	給水管の研磨ライニング工法　（水漏れ対策として実績のある延命工事です）