修繕工事費の削減

管理組合コンサルタント

マンション管理業者

管理組合支援センター

(有)ベストコンサルト

ホームページへようこそ

ホーム

会社案内

業務内容

情報百選

お問い合わせ

修繕工事費の削減 (修繕積立金の値上げ解消！）

管理組合
コンサルタント業務

●　管理会社は大規模修繕工事で多額の収益をあげる。

　通常マンションは、新築後10年、15年と経過するうち、経年劣化により建物・設備の劣化が目に見えて顕著になり、それこそ眼に見えない所にも不具合が生じ、修繕工事も年々増えてきます。
　マンション管理組合とって築１３年ぐらいで実施する建物の外壁の塗り替え・廊下、階段の改修・屋根防水のやり替え等のいわゆる大規模修繕工事は皆様が長年積み立ててきた大事な多額の修繕積立金を取り崩して実施する大イベントであります。
　しかしながら、大事な修繕工事とはいえ、大規模修繕工事を終えた後はほとんどのマンションは残念ながら修繕積立金はあまり残っておりません。（築20年の時点で、修繕積立金は1戸当り100万円程以上ないと、健全な財政と言えません。）
　なぜ、そのようなことになってしまうんでしょうか、皆様お分かりになりますか。

●　管理会社の大規模修繕工事における巧妙な「カラクリ」

　大規模修繕において皆様の苦労して積み立てた修繕積立金が必要以上に支出されている実態を説明します。　まず、国土交通省の業者向けのマンション管理の参考書には建物・設備の維持管理の補助をするについては適正な価格で修繕ができるよう、支援することというような指導があります。　　
　ところが、販売会社のグループである管理会社とか一般的な管理会社においては修繕工事は基本的に、管理会社が元請けで行なうことと管理委託契約で取り決めており、管理会社が仕事を常々依頼する下請業者は競争の原理が働いていない見積もり金額を管理会社に提示しますし、管理会社はそれに２～３割の経費を載せますから、かなり割高の修繕になってしまいます。
　
　また、管理会社とか建築設計業者が多く使う手でありますが、管理会社は大規模修繕を実施するに当たり、実に巧妙な方法として、「第3者的立場の建築士を住民からの紹介設計業者と管理会社の紹介会社とでプレゼンを行ない、理事会で設計管理業者を決めてから、入札で施工会社を選別し工事をするといいよ」と提案をしてきます。
　
　管理会社の知り合いかグループの設計監理会社は最初から少し安めの設計料を提示しますので、管理会社の息のかかった設計業者が採用され、建物の劣化診断・改修工事仕様が決まり、計画が進んでいきます。　
　

●　「建通新聞」への公募が巧妙な仕掛け

　住民の皆様はさすがに自分たちで選んだ管理会社だと安心して工事計画見守りますが、設計監理業者は改修業者を広く公募しないと適正な入札にならないということで、理事会の承諾を得て、建通新聞に大規模修繕の改修業者を公募をします。　
　　修繕業者の募集時期となりますと、大都市の管理会社の息のかかった改修専門業者が建通新聞を見て予定通り、応募してきます。
　管理会社が住民の中から是非、紹介して下さいとの話でしたから、この地区の比較的大きな塗装業者とか防水業者を住民が紹介すると、何と、建通新聞掲載の入札業者の応募条件として「資本金が3,000万円以上」「年間のマンション改修実績が8棟以上」「関連資格者が5名以上」「正社員20名以上」とかこの地区の値打ちに施工ができる専門業者では該当業者はおらず、住民が業者を紹介しようと紹介しても門前払いになってしまいます。その専門業者を下請けに使っている地元建設業者が資本金と社員数だけ条件に合っているだけであります。　
　
　都市の大手の改修専門業者は直接職人を現場に入れており、見積もり内容は地元建設会社と同じくらいの見積もり金額で入札してきますが、地元建設会社も住民から頼まれて入札に入っているので、下請け価格に2割ほど乗せています。
　したがって、かなり高い金額となり、大都市の業者の粗利は,3割以上あり、その内、1.5割程、管理会社にキックバックされているのが実態であり、入札とは名ばかりであり本当の競争入札になっていません。　

●　その他の大規模修繕も同じ「カラクリ」で収益を上げる

　外壁・防水改修の第1回目の大規模修繕工事だけではなく、給水管の20年目位に行なう延命工事もしくは30年以降に行なう給排水管の交換工事、26年目位に行なう第2回目の大規模修繕その他多くの修繕工事において、先ほどの管理会社にお任せの改修方法及び見かけだけの入札による修繕工事のやり方ではマンションの金庫は底をついてしまいます。
　
　実際には数年ごとに管理会社から修繕積立金の値上げの要求があり、管理費の値上げと相まって、大変な費用負担になり、皆様の家計は大変なことになります・マンションによっては値上げができなければ、必要な改修工事ができず、スラム化していきます。

●「入札実施細則」で「日常修繕費」及び「建物・設備の大規模修繕費」を削減

　ベストコンサルトでは管理組合さんが「入札制度実施細則」（20万円以上の日常修繕及び大規模修繕を対象にしたもの）を総会で制定し、その細則により「競争の原理」を利用することで、少しでも安価に日常修繕工事が実施出来るように支援させて頂いております。

　大規模修繕工事については工事費を大幅削減できる入札等の実施手順及び方法を「大規模修繕工事の進め方」で説明させていただいております。

「大規模修繕費の概算金額]
※大規模修繕工事は概ね1住戸当り50万円～70万円程の費用負担となります。
（修繕費については修繕グレード・築年数・建物仕上げにより金額差があります。）　

【大規模修繕の3種類のやり方の説明】

（1）	設計士を入れ、適正な競争入札の場合、一般的に1住戸当り70万円位。（直接、地元防水・塗装業者が請負う）
（2）	一般的に、同じような修繕内容で独立系管理会社関連の設計監理業者の主導で実施した場合は1住戸当り85万円位になり、管理会社に15％程キックバックがあります。
（3）	管理会社が請け負った場合は1住戸当り90万円以上になり、管理会社が25％程利益を得ます

ベストコンサルトではガチンコの入札を実施する大規模修繕の劣化診断・設計監理業務を承っておりますので、ご相談下さい。
また、管理組合さんがその他の修繕・設備取替工事もメーカー・問屋との直接取引にて安価に行なうことができるよう「修繕見積もりサービス業務」を行なっておりますので、クリックしてご検討ください。

理事会運営

ホーム

会社案内

業務内容

情報百選

お問い合わせ

マンション管理組合のコンサルタントです。　　お気軽にご相談ください。

(有)ベストコンサルト　tel　0532-53-6810　　eメール info@bestconsult.co.jp

愛知県豊橋市札木町117の3