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 ● 長期修繕計画とは修繕費と修繕積立金の収入と支出のシュミレーションです
 通常マンションは、新築分譲後10年、15年と経過するうち、経年劣化により建物・設備の劣化が目に見えて顕著になり、それこそ眼に見えない所にも不具合が生じてきて、修繕工事も年々増えてきます。
 
 新築当時、修繕積立金は6,000円程であったのが、8年位経過時点で13年位先の大規模修繕工事において1住戸当り60万円〜70万円程かかるため、管理組合としては修繕積立金の値上げの提案をする必要がでてきます。

 
しかしながら、値上げ金額を一度に多くすれば、各住戸に過度の負担がかかり、皆さんの合意が得れません。管理組合としては、この先30年位までの必要な修繕費用をその時々に賄うことができる最低限の修繕積立金の値上げを提案しなければなりません。
 
 したがって、いつの時点で、いくら位値上げをすれば、この先30年位までの必要な修繕費用をその時々に賄うことができるかを把握するためにマンション管理組合は30年程の修繕工事の内容と周期、概算費用と修繕積立金額をシュミレーションした長期修繕計画を策定することが必要になります。 
 
 つまりは長期修繕計画書はマンション建物・設備の維持管理を適正に行ない、皆様のマンションの資産価値を維持、保全するために管理組合とって重要なものです。
 ● 長期修繕計画は漏れなく全ての修繕項目が計上されていることが不可欠です

 適正な長期修繕計画の策定には全ての修繕項目を漏れなく、適切な修繕周期、修繕金額を設定し、少なくとも25年間算入することが重要です。
 漏れやすい項目としてはインターホン・駐車場舗装・フェンス・
給水管の延命、交換工事・玄関ドアー・ベランダ手摺・集合ポスト・避難ハッチ・ガス管・機械式駐車場の修繕・交換工事です。
 ただし、長期修繕計画どおりに修繕工事を行う必要はありません。修繕時期が近づいたら劣化診断を行って修繕工事を予定通り行うべきかを確認しましょう。

なお、費用のかかる修繕項目に漏れがあったり、修繕金額が大幅に違っていたりすると、将来的に修繕積立金が不足し、管理組合としては予定のない修繕積立金の値上げ・一時金の徴収をすることになります。
 
 管理会社によっては管理委託費の値下げ要求をされないようにするため、総額を少しでも低額に見せるために、故意に毎月の修繕積立金額を低くしているとしたら、将来、必要とする計画修繕ができなくなるか、一時金を徴収されることになりますので、一度は第3者の専門家ににチェックしてもらうことも必要かもしれません。

管理会社は本来は、管理組合さんのために、少しでもお値打ちな見積もり金額で修繕工事を行なうように心がけなければならないところ、ほとんどの管理会社は修繕工事において、会社の利益をあげ易いように、長期修繕計画書を作成します。

当社では原点に返って、長期修繕計画書を作成しています。皆様が現在、気にしている修繕項目の適正な金額がいくらぐらいか「30年間の長期修繕・資金収支計画表」をクリックして、ご確認ください。

【修繕周期及び修繕費】

  修 繕 項 目 修繕金額   修繕周期  備    考
 第一回大規模修繕工事 1戸当70万前後
(通常仕様) 
 13年  躯体改修工事・外壁塗装工事・防水改修工事・コーキング工事・廊下、階段床 ※足場の関係で同時期に実施する
 給水ポンプ交換 50万円(10階  15年  中間時点でオーバーホールをします
 給水制御盤交換   30年   
 水道メーター量水器交換 1戸当28,000円     8年  水道法により周期が決まっている
 集中検針盤交換 30戸40万円
50戸50万円
 
16年   水道メーター量水器交換に併せて実施
 貯水槽定水位弁・パイロット管    10年  
 貯水槽・高架水槽取替   20年   交換するものはステンレスが好ましい
 分電盤交換   30年 
 テレビ共聴機器取替   15年   
 熱・煙感知器交換   15年   
 自動火災警報器交換 30戸 50万円
60戸 60万円
20年  10階建 
 集合ポスト交換  1戸  2万円 25年   
 避雷針交換   35年   
 アルミサッシ建具   1戸 50万円 35年   
 ベランダ等アルミ手摺交換   35年   
 玄関扉交換  1戸 15万円 35年   
 エレベーター改修工事
 (10階)
25年   
 セキュリィティインターホン取替  1戸当13万前後 15年   
 駐輪場・駐車場・フェンス改修   35年   
 共用部埋設ガス管交換   25年   
 監視カメラ交換   7年   
 照明器具取替   13年〜18年    屋外と屋内とで寿命が違う
 給排水管交換工事  1戸当240万程 30年   専有部分・共用部分全ての交換工事
給排水管研磨ライニング工事   15年〜20年   通常2回目も実施可能
 避難ハッチ交換  1台当11万程  25年  
 機械式駐車場交換    20年   
 消防用送水管交換    30年    
 ● 長期修繕計画は5年に1度程で見直しが必要

 どんなに精度の高い長期修繕計画を作成したとしても、そのままだと設定情報は変化しており計画として信用度が低いものになります。3〜5年毎に見直すのと同時に、大幅な改良工事や修繕工事を行った後は設定情報を更新することも必要です。
 管理組合は将来的にどのようにマンションを修繕していくか、またそのために修繕積立金の不足がないかをチェックして適正な管理運営を遂行するために長期修繕計画書を修正しながら活用していきます。
  
               

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