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 ● 大規模修繕の重要ポイント 
 (1) 大規模修繕工事を適正・安価で行なうには必ず、第三者的立場の改修設計監理業者を公明正大な選別方法で選出して、事業推進を図ること。
 (2) 大規模修繕は準備・計画・実施まで2年程かかり、単年度の理事会で対応することは無理があるので理事会の諮問機関として理事を含めた協力的な人を募って修繕委員会を設立し、計画の継続性を図る。
 (3) 事前に大規模修繕の目的と修繕項目を組合員に充分理解して頂くこと。
@外壁塗装の塗り直しによりコンクリートの中性化防止を行い躯体の耐久性の確保を図る
A外壁・サッシ廻りのコーキング・屋根防水のやり直しにより雨漏りの防止
B廊下、階段、バルコニーの防水及びお化粧
(コンクリート中性化により鉄筋が錆び、体積が倍になりコンクリートを破壊する。)
  (4) 施工業者は住民からの公募も含め3社以上募り、建築設計業者・管理会社のみの業者推薦はさせない。また、見積書は必ず理事長宛提出にて業者選定会議の場でいっせいに開封する。以上により、競争の原理に基づく相見積りによる業者選定が可能になる。(住民からの推薦業者がなく、管理会社・設計事務所からの推薦業者だけの場合、本当の競争入札ができず、2割以上見積りは必ず高くなると考えて下さい。)
 (5) 相見積りに入る施工業者の資本金額・実績棟数・技術者資格数・社員数等の資格は必要以上にこだわらない事。条件が厳しすぎると、住民からの地元の安価な専門業者が対象外となり、公正な相見積りが出来なくなる。
(6) 大規模修繕計画中及び終了後のコミュニティ形成の健全化を図るために、計画の透明性が大事であるので、予め住民アンケート等を実施し、修繕計画に関する理事会、総会を的確に開催し、修繕説明会の開催及び進捗状態の掲示を通じて、組合員に改修工事内容等を充分理解して頂き公明正大、平等な内容で正論をもって進める事が肝心である。  
 ● 大規模修繕を円滑・適正に行なうためのポイント
 豊橋・豊川地区の分譲マンションの数も180棟以上となり、築年数が30年を超えるものも数多く見受けられます。

 
いかに堅固な鉄筋コンクリート造りのマンションといえども、半永久的に衰えないという訳ではありません。長い年月が経過するうちに、外壁や屋上に亀裂が生じたり鉄部が腐食するなどの老朽化が進みます。建物だけでなく、給排水用の配管や設備にもさびや故障が発生します。その結果、機能が衰えたり、大切な財産価値の低下を招いたりという事態になってしまいます。

 そのような老朽化を防止するとともに効用や価値を長期的に維持・保全するためには、長期的な計画に基づいた補修や大規模修繕が必要となります。

 分譲マンションの場合、一般的には理事会が中心になって大規模修繕計画を推進めている訳でありますが、公明正大で適正・安価な大規模修繕を理事会が管理会社に協力を求め、組合員の皆様の合意を得て計画を実施していくことは、理事会にとりまして一大事業です。

したがいまして、少しでも、円滑・適切に大規模修繕工事が完了することができますように、計画から完成までの手順にしたがって、各作業のポイントを説明します。

1 改修設計業者の選定

 適正な大規模修繕の実施を達成するためには専門的な知識・経験を持ち、客観的に判断できる第3者的立場の専門家のサポートが必要不可欠です。
住民の方・管理会社等の紹介の3名位の改修設計業者にプレゼン・見積もり提出をして頂き、理事会で選別します。

2 建物調査・劣化診断

 (1)  予備調査 @現況の問題点不具合を住民アンケート調査も含め管理会社・理事会より聴く
Aマンション内外を一回り見て廻る
B修繕記録確認
 (2)  1次診断 @竣工図書・修繕記録を精査・アンケート調査
A現地調査(塔屋、屋上、階段室、廊下、エレベーターホール、1F共用部、外周、外壁、バルコニーの劣化・損傷状況、問題箇所を調査・診断で廻る。
B記録写真撮影・診断方法は目診・触診の五感、(テストハンマーによる打診、簡易な診断機を用いて行なう。)
 (3)  2次診断 @雨漏りや排水不良がある場合は天井、壁の一部を壊して原因調査
Aコンクリートのコア抜きし、圧縮強度・中性化深度・塩分含有の各試験
B外壁塗装の付着力強度試験(旧塗装がしっかりコンクリートについているか試験をする。しっかり付着してないとその上から塗装をしても駄目になる)

3 劣化診断書の作成
建物劣化診断実施後、劣化診断書の作成。改修方法の検討をします。

 コンクリートのサビによる爆裂  躯体のシーリングの劣化  モルタルのひび割れ 

4 改修設計業者の概算見積り実施


@修繕計画の見積りを改修設計業者で行い、予算書を作成します。
A建物・設備の修繕周期・改修内容の検討及び修繕費用を設定したうえで、計画修繕実 施の基礎とする。

5 長期修繕計画書の確認

@長期修繕計画の資金収支を勘案して修繕のグレード及び改善の取り入れ度の判断を行なう。 
A修繕積立金の値上げ検討等

6 資金調達の検討

資金不足の場合は住宅金融公庫で借入れを行なう。 一時金払いは避ける。

7 改修設計書の作成

改修設計の設計図書とは下記の通りです。(現在ある図面を利用しても良い。)
 (1)  改修仕様書   どのような仕様・材料で、どのような方法で修繕するのか
 (2) 劣化・改修
平面図・立面図 
 外壁下地・タイル等補修箇所・使用材料明示 
  (3)  予 算 書 修繕が必要な部分の数量を積算し、適切な単価をかけて工事費を予想したもの
[精算項目と指定数量の考え方]
予算書の作成において、ひび割れの長さ、巾及び補修する外壁面・床面の広さの全てを実測して行なうことは現実としては不可能です。したがって、豊富な経験と目視と打診判断で改修箇所の数量の割合を改修設計評者が指定する事が多い。しかし、施工後の実測数量が予算数量と大幅に違った場合は数量の訂正を行う。

【改修設計の一例】
@仕上・仕様については他のマンションを見学して、現物を確認した方が良い。
A廊下等はコンクリート仕上により汚れており、ノンスリップの歩行音が静かな塩ビシートもよい。 
B建物のバルコニーや開放廊下は建物本体より耐久性は劣るので防水仕上げがよい。
C屋上のアスファルト防水等は修繕サイクルだけでなく、診断して判断する。
D修繕サイクルを必要以上に短くしないこと(バルコニーは定期点検によりコーキングを行なう。)
Eコンクリート中性化抑制剤もある。
F改良工事・機能向上工事についても検討する。(手摺、屋上断熱、タイル貼りコーティング)

 共通見積書の作成

@改修設計者が修繕項目・数量を設定する見積り書を作成する。
A施工業者は単価だけ入れることにより適正な比較しやすい見積書が出来る。
 (この方法をとらない場合も多い)

9 改修業者へ見積もり依頼

@現場説明会を実施し、見積もり条件書・要領書を配布する。
A施工業者の募集としては組合員に公表し、公募を行なう。募集条件については業者規 模・実績・建築資格等の 最低限の条件はつける。書類審査を行い、見積り依頼業者は5社位に絞る。
※管理会社・改修設計業者の巧妙な手にのって、建通新聞等で、資本金3,000万円以上、年間実績8棟以上、社員数20人以上のような、組合員が紹介する地元の安価な専門業者が応募できないような条件の公募は決してしない事。(見積もりが2〜3割高くなります。)

10 工事見積りの査定・検討作業

理事会において、業者面談を行ない、改修業者から提出された見積書の総額金額および工事項目別の金額等の諸条件の比較検討を行なう。

11 理事会にて改修業者等の決定

理事会として、改修業者を1社に絞り、改修内容・改修金額・工事保証等を決定する。

12 総会の大規模修繕工事の議決

総会において改修業者・改修内容・改修金額・工事保証等の承認を頂く。

13 工事請負契約の締結

工事工程・工事仕様・支払い条件・保証承諾書受け入れの決定。

14 住民工事説明会の開催

住民工事説明会では請負業者決定までの経緯等・工事内容・進め方・掲示方法・注意、お願い事項を充分説明し、住民からの質疑と応答を行い、問題点の事前解消も図る。
[説明会の内容]
@工事仕様・工事範囲・工事目的・工事期間
Aバルコニーの私物、樹木、人口芝、タイル張り除去、自転車や自動車の移動、仮置き場設営
B 洗濯物の干す制約、外壁を仕上るため窓ガラスにビニールを貼る。給湯器の着火しない期間、バルコニー や廊下の床の仕上のため通行止め
C各住戸の網戸も外す必要がある。 ついでに網戸修理もまとめて行なうことも可

15 工 事 着 工

@管理組合と改修業者とで近隣挨拶の実施
A工事用車両の駐車場の確保
B樹木の移植等の時期等事前検討
C現場事務所等の仮設構築物の創設
D足場の障害となる樹木の撤去、移設

16 工 事 監 理

@各工程の管理組合への工事報告と検査及び承認
A三者による工程会議開催 
B工事の進捗の案内掲示
C非協力的な居住者対策
D外壁等の下地処理は非常に大事にて建物の寿命を決める。 数年後に直ぐわかる。
E足場を解体する直前に居住者に調査表を配布し、手直し箇所を直す。

17 竣工検査・引き渡し

管理組合・改修設計業者・改修業者とで竣工検査の立会及び竣工図書・工事報告書・保証書・工事写真の受け渡しを行なう。

     
  屋上のウレタン塗膜防水  廊下のドレイン廻り防水    階段の塩ビシート防水

18 定 期 検 査
 竣工後1年目で事前にベランダ等の不具合アンケート調査を行なってから、改修設計者・改修業者・管理組合とで定期検査を行ない、不具合箇所を手直しする。  

 大規模修繕工事の劣化診断・設計・入札・監理業務もお引き受けいたします

大規模修繕工事瑕疵担保責任保険の利用

この瑕疵担保責任保険というものは「競争入札」を利用し、少しでも低額な大規模修繕工事を実施するために、管理組合さんが価格等の条件に合えば小規模な修繕業者も安心して選択できるために下記の通り創設されたものと言えます。

マンションの大規模修繕工事に係る瑕疵担保責任保険については、住宅瑕疵担保履行法をはじめとした住宅瑕疵に係る消費者保護の政策の一環として、平成22年から国土交通大臣指定の瑕疵担保責任保険法人により提供が開始されました。
 保険の対象となる大規模修繕工事において工事を実施した部分に瑕疵があった場合に請負人である修繕工事業者が発注者に対して瑕疵担保責任を負担することによって生じた損害について保険金が支払われます。
 また、被保険者が倒産などの事由により瑕疵担保責任を履行できない場合には、発注者に対して直接保険金が支払われます。
 したがいまして、この大規模修繕工事瑕疵担保責任保険の利用により、修繕工事を入札で行う場合、業者資格において、小規模な修繕業者も選定することができ、安価な修繕工事を安心して行うことができるようになりました。
 被保険者が発注者との間で締結した請負契約に基づいて、修繕工事を実施した以下の部分および設備を対象とします。

1 給排水管路の更新・更生工事(専有部分も対象) 
例 給水管ライニング工事
2 建物の大規模修繕工事 (外壁・屋上防水)
3 耐震補強工事 柱・梁・壁
4 給排水設備  貯水槽・高架水槽
5 その他

保険期間(保険のご契約期間)



 

窓廻りシーリング工事
 ベランダ防水工事

住民説明会 

 竣工検査
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愛知県豊橋市札木町117の3