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  マンションでは築25年以降より階下へ水漏れが発生します。
 マンションの給水管の共用部と専有部は一般的に給水管の内側が塩化ビニルで覆われている塩化ビニルライニング鋼管製です。
 給水管の直管部はビニルライニングされているので腐食しませんが、平成7年位以前のマンションでは継手部分の一部分はコーティングされてなく、水に接している構造になっていますので下記の写真にありますように継ぎ手の接合部が、サビで年々、腐食が酷くなり、しまいには穴が開きます。


築 20年経過の
給水管の継手部分
築20年時点の研磨
ライニング施工の給水管
築30年の排水管のサビにて、交換が必要です 
ネジ部分がライニングがカバーされてなく、水に接触しており、上の給水管のようにサビる   築20年のキングスコートの給水管の抜管の縦割。右手においてはサビが進んでいることが分かる。左手は酸で洗い、サビ取りで、管に穴があいているのが分かる。(サビで水漏れが止まっていた)
 したがいまして、サビによる腐食が徐々に進行し、そのままにしておくと、築25年以降より「サビによる赤水」が発生し、その後「階下への水漏れ」「水の出が悪い」という現象が現れ始めます。

皆様ご存じの通り、共用部分からの水漏れについては管理組合が修繕費及び住民に対する損害賠償を負担することになります。

専有部分の床下の給排水管がじわじわと水漏れをおこした場合、階下から階下へという水漏れとなり天井・壁・床の復旧費用が発生し、水を漏らした住民の個人負担の賠償金は30万円〜80万円位と多大な負担になります。 
 
※排水管は年々、さびてくる「亜鉛メッキ鋼管製等」を使用している場合も多く、給水管と同様にサビによる水漏れが発生し、給水管と同様の問題が生じますが、排水管の立て管は室内の壁の中に配管されており、交換工事は非常に大変なので、簡単に、交換するわけにはいきません。
 したがいまして、マンションの「亜鉛メッキ鋼管製」の排水管の場合「研磨ライニング」のような延命工事を築18年程の早めに行なうことが大事です。

 給排水管維持管理方法の共通理解と修繕積立金の確保(値上げ) 
 問題なのはサビによる赤水の発生・水漏れの発生がないようにするには今後、どのような維持管理をしていくのがよいか、築15年位の時点で管理組合において勉強し、検討し、具体的維持管理方法について総会等で説明し、少しでも多くの組合員の方に理解して頂き、話しあえる土壌を養っておくことです。

 また、組合員の方に総会において、ご賛同を得たうえで長期修繕計画に何らかの給排水管の維持管理の費用を計上し、収支のバランスがとれるように、修繕積立金の値上げをしていく必要があります。
 
あなたのマンションの給水管および排水管の素材が何でできているかを確認し、サビによる水漏れ防止等の対応工事がどのように計画されているのか、一度、長期修繕計画書を確認しておく必要があります。
 
 もし、長期修繕計画書を見ても分かりにくいようでしたら、大事なことですから当社へお尋ねください。
●給排水管の維持管理の方法について(サビによる水漏れ防止対応) 
 給排水管のサビによる腐食で給排水管の継ぎ手部分等より水漏れが起こらないようにするためには給排水管の修繕工事方法として更生工事(延命工事)更新工事(交換工事)があります。
延命工事としては給排水管の研磨ライニング工事」があります。根本的な解決法としては「給排水管の交換工事」があります。

その2通りが給排水管の維持管理方法として代表的なものでありますが、その内容を下記の写真と比較表でご説明いたします。

 継手部分にサビが発生  高速気流を流し、研磨剤(砂・石)を投入し、給水管内の錆・錆瘤等を研磨し、管内をきれいにします 高速気流を流し、エポキシ樹脂を投入し、施工管内面を均一にコーティングし、錆がでないようにします 
   エポキシ樹脂研磨ライニング工法(上記は給水管)(上)

 ※給水管の交換工事を行なう時、条件が良ければ排水管の交換工事もいっしょに行なうと効率的です。 
    給水管の交換工事(上)

 
●給排水管の維持管理の工事方法(排水管が錆びてくる「亜鉛メッキ鋼管」とした場合) 
   給排水管のエポキシ樹脂ライニング  給排水管の交換工事 
施工
時期
第1回目は築15年〜20年位の時期 
第2回目は築40年位の時期
築30年位の時期
※築20年位までにエポキシ樹脂ライニング工事を行なっていれば築40年位の時期

方法
 
 1 共用部と専有部の給排水管内に高速気流を流し、次に研磨剤(砂・石)を投入し、給水管内の錆・錆瘤等を研磨し、管内をきれいにします
 2 給水管内に高速気流を流し、エポキシ樹脂を投入し、施工管内面を均一にコーティングし、錆がでないようにします。 
 1 専有部分の給排水管の交換工事は床・壁を一部剥がして行なう。(通常、床下の給排水管は規約上、個人の負担で行なう事になる) 
 2 共用部分の給水管立て管を交換する。
(管理組合の負担)
 
 3 専有部分の給水管は錆びない柔軟性のある40年以上の耐用年数のあるポリブデン管等の樹脂系材料と交換します。 
 4 専有部分の床下排水管は塩化ビニール管と交換します 
 5 共用部排水立て管は耐火二層管に交換する。 
 
工事
部位
 
専有部分と共用部分の給排水管 
@ 専有部分の給水管と排水管
A共用部分の給排水立て管
※共用部立て管の排水管は部屋の壁内に配管されておりますので、交換工事を行なうことは大変です。築30年頃の漏水した時には一般的には漏水個所だけ修繕するやり方を取っています。 
施工
費用
 
給水管 1戸当り25万円程
排水管 1戸当り30万円程(2本)
 
 1 給水立て管の交換費用は1戸当り30万円程かかる
排水立て管の交換費用は1戸当り40万円程かかる
(2本)
 2 専有部分の給排水管工事は1戸当り100万円程かかる。
(内訳 給水管25万、排水管25万床・壁の復旧工事が50万程かかる)
 
有効
年数

15年〜20年 
 
40年以上
長所

短所
 
 1 延命工事のうち、過去30年程の実績があり、効果が分かりやすい 
 2 共用部の立て管と専有部の横引き管をいっしょに工事ができ、専有部では仮設の給水管を設置する。 
 3 既設の給排水管を取り外すこともなく工事ができる 
 4 1回目のエポキシ樹脂ライニング施工を早めに行なって、第2回目のエポキシ樹脂ライニング施工ができれば、給排水管の交換工事はしなくても済むこともある。 
 5 2回目のエポキシ樹脂ライニング施工が給水管の肉厚が規定以下の場合は給排水管の交換をしなければならない。 
 1 35年位で給排水管交換を1回実施すれば、マンション建物の寿命まで保持できる 
 2 通常、管理規約では床下の給排水管は専有部分なので、区分所有者の責任で維持管理しなければなりませんが、管理組合の指導だけでは交換時期になっても、交換しない住民は多い。 
 3 交換しない場合、いつかは「階下への水漏れ」が発生する。 
 4 管理組合としては完全に給排水管を交換するためには給排水管の交換費用を全額もしくは半分位は管理組合で負担し、総会で全住戸実施を決議する必要がある。(その分修繕積立金の大幅値上げが必要となる) 
 5 築30年以降のため、賃借人が入居している住戸が多くなっており、賃借人の協力が必要となる。 
工事


断水 
  30戸位の場合(10階として) 
給水管の場合
1 施工期間は全体として25日位。
 1戸当り2日間 
 2 断水は9時〜17時の合計3回あり 
  排水管の場合 
 1 施工期間は全体として1ヶ月弱。
1戸当り3日間 
 2 利用制限は9時〜17時の合計2回
給水管と排水管は時期をずらして実施する 
  30戸位の場合(専有部分の給排水管の同時施工) 
 1 1戸当りでは5日位かかる。 
 2 断水は9時〜5時の1回のみ。 
【参考】
  専有部分は給水管と排水管といっしょに交換すると効率はいいが、劣化の進み具合が違う場合とか、それぞれの配管の位置によっては、時期をずらして、別々に交換する場合もあります。 
  専有部分の亜鉛メッキ鋼管の排水管は給水管と違い、水圧がないので、どこから漏れているか分かりにくく、また、水が汚れているので、研磨ライニングを行なうとしたら築20年以内、交換工事にしても築30年以内の早めに交換する必要があります。 
上記の工事費・年数等のデータについては、各種条件により、各差があり、参考データとして下さい。 
● 住民の皆様が給排水管の維持管理の方法を選択 

 ベストコンサルトでは築18年位のマンションにおいて、予め給排水管のサビ・汚れ等による劣化調査を実施した後、住民説明会を開催し、下記の給排水管の維持方法について説明をさせて頂きます。 
 また、併せてこの2種類の工事方法と施工金額をそれぞれ反映した長期修繕計画書をご説明をさせて頂き、30年間の修繕積立金と修繕費の収支のシュミレーションを行ない、資金的にどのような状態になるか確認します。
 その後、住民の方がご自分にとって、もしくは管理組合全体として上手くいきそうな修繕方法の選択をアンケート調査を通して選択して頂きます。 
 
 理事会では住民のアンケート調査結果を基に、審議し、下記の中から実態に合った維持管理方法を30年前後のサビが酷くなった時点において、どう対応したら良いか困惑するのではなく、対応することが容易な時点で対処方法を予め決定し、全体集会でご説明し、ご理解とご賛同を頂くためのコンサルトをさせて頂いております。


※下記説明を理解していただき易いように
(1)給排水管維持管理フローを併せてご覧ください。
※なお、排水管が
塩化ビニール製の場合は(2)給排水管維持管理フローを見てください。
※下記の@〜Fまでの番号は
給排水管維持管理フローの中の番号に合わせています。

   【給排水管の維持管理手順】 排水管はさびる亜鉛メッキ鋼板等とした場合) 
   給排水管のエポキシ樹脂ライニング工法による維持管理の手順
 @  給排水管の劣化調査 (築15年〜20年の間に実施)   
 A 築20年程の時期  エポキシ樹脂ライニング工法による延命工事を 実施する。
給排水管の立て管共用部分と専有部分のエポキシ樹脂ライニング工法による延命工事を実施する。
○築20年時点 1回目エポキシ樹脂ライニング工事 55万円(給水管25万 排水管 2本30万)
 B  築40年位の時期 給排水管の劣化調査を行なう。(給排水管の抜管等による肉厚の調査) 
 C  築40年位の時期 2回目エポキシ樹脂研磨ライニング工法による延命工事を実施する。 
   劣化調査の結果、給排水管の抜管等の検査で肉厚が基準以上であれば、2回目のエポキシ樹脂ライニング工法による延命工事を 実施する。それにより、築60年までは何とか維持ができることになる。
なお、1回目のエポキシ樹脂ライニング工法をおこなったマンションの内、4割程度は2回目のエポキシ樹脂ライニング工法が可能となっている。(1回目の工事時期によるが)
   【全体工事費用】
○築20年時点 1回目エポキシ樹脂ライニング工事 55万円(給水管25万 排水管2本 30万)
○築40年時点 2回目エポキシ樹脂ライニング工事 55万円

合計1戸当たり110万円位
 D  築40年位の時期 給排水管の交換工事を実施する。
  劣化調査の結果、給排水管の抜管等の検査で肉厚が基準以下の場合、研磨剤で研磨すると、水漏れを起こす可能性があるので2回目のエポキシ樹脂ライニング工法は、あきらめて給排水管の交換工事を実施する。
【全体工事費用】   
  ○築20年時点 1回目エポキシ樹脂ライニング工事 
○築40年時点 給水管立て管交換
○築40年時点 排水立て管交換工事2本
○築40年時点 専有部給排水管交換工事 
55万円(給水管25万、排水管30万) 
30万円 

40万円
100万円合計1戸当り225万円位
   給排水管の交換工事のみによる維持管理の手順
 E  給排水管の劣化調査  (築15年〜20年の間に実施)
   築30年前後の時期 給排水管の交換工事を実施する。
   【工事費用】 
  ○築30年前後の時点 給水管立管交換 
○築30年前後の時点 排水立て管交換工事2本
○築30年前後の時点 専有部給排水管交換工事
30万円 
40万円
100万円 合計1戸当り170万円位

 なお、住民全員が専有部分については自分で給排水管を交換することと細則で定めたにせよ、各自の責任で専有部分の給排水管の交換を全員の方が全て実施するということには大変難しい面があると思います。
 したがって、万全を期しておくということでは、管理組合は全戸が漏れなく交換工事を実施するためには、最終的には交換工事のすべての修繕費用(給排水管の専有部分と共用部分の交換工事及び部屋内の共用部排水立て管の)を管理組合が修繕積立金で賄うことができるように、長期修繕・資金計画の築20年頃〜築35年頃の10年間〜15年間の間に、1住戸当り200万円程の修繕費を確保する(積み立てる)ことを組合員の方にご理解を頂けることができれば、この上のないことです

排水管が亜鉛メッキ鋼管の場合と塩化ビニール製の場合の維持管理 
 (1) 排水管が「塩化ビニール製」の場合はサビませんが、経年劣化により、築35年以降に共用部立て管の継手および継手付近でひび割れが発生しだします。
排水管の共用部立て管は専有部分の部屋の壁内に汚水管を含め3本程配管されており、交換工事を行なうことは大変ですので、初期の段階では、多くのマンションはひび割れ等により漏水した時、漏水個所だけ修繕するやり方を行なっています 
また、排水管の維持管理の別の方法として築30年位で排水管の接合部は何らかの力により、ひび割れしやすいので、専有部分の壁の一部を剥がし、壁内にある排水管を切断し、切断部に可動性のある継手部品を設置することにより、排水管の既設接合部に集中してかかる力を、分散してひび割れを防ぐという、水漏れ防止工事も開発されております。
なお、最終的に修繕ではどうしても対応できなくなった場合は壁を剥がして排水管を2本程交換することになり1住戸当り40万円程かかります。
 
(2)  排水管が「亜鉛メッキ鋼管」の場合は給水管と同様にサビにより腐食しますし、排水管の立て管は2本程専有部分の壁内にあり、排水管の立て管交換はメーターボックスにある給水管の立て管交換とは比較できない程、大変でありますので、極力、腐食して交換になることは避けなければならないので、時期的には給水管より早い時期(築18年程)に共用部と専有部を同時に研磨ライニング工事を1住戸当り30万円程で行なうことになります。     
  汚水管は殆どの場合、「鋳鉄管」を使用しており、耐用年数は長いので、よほどのことがない限り、交換することはありません。
 
  マンションによって給排水管の素材が違いますので、維持管理方法はケースバイケースとなりますので、遠慮なく、ご相談ください。
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